Frågor & svar

Vad innebär en överlåtelsebesiktning?

En överlåtelsebesiktning innebär en okulär besiktning av samtliga invändiga- och utvändiga delar av bostadsbyggnaden samt tillhörande garage. Fuktindikering för kontroll av eventuella vattenskador utförs där risk bedöms att detta kan finnas (badrum, toalett, tvättstuga, kök etc.). Vid Överlåtelsebesiktning Plus samt Överlåtelsebesiktning med utredning utförs provhålstagning i riskkonstruktioner för fuktmätning och kontroll av eventuell mögelpåväxt eller avvikande lukt i den berörda konstruktionen.

Juridiskt utförs en överlåtelsebesiktning utifrån Jordabalken, kapitel 4, §19. Paragrafen behandlar det juridiska förhållandet mellan en köpare och en säljare vid en husaffär. Det är därför vanligt att överlåtelsebesiktningar kallas jordabalksbesiktningar.

Vad betyder ”undersökningsplikt”?
En husköpare har en undersökningsplikt som ställer relativt höga krav på köparen. Det är därför en god idé att anlita en besiktningstekniker inför husköpet. Jag har gedigen erfarenhet, goda vitsord och all den utbildning och kompetens som ställs på en besiktningstekniker. Jag hjälper gärna till inför husaffären, men observera: En överlåtelsebesiktning kan ALDRIG till fullo ersätta köparens undersökningsplikt.
Vem har rätt till besiktningsprotokollet?
Beställaren till protokollet. Ska du sälja ditt hus via mäklare kan det emellertid vara en god idé att även mäklaren tillsänds besiktningsprotokollet. Jag skickar dock aldrig ut ett besiktningsprotokoll till en tredje part utan beställarens medgivande.
Hur lång tid dröjer protokollet?

Jag skickar ut protokoll från samtliga mina produkter (överlåtelsebesiktning, energideklaration, utredningsuppdrag, bostadsrättsbesiktning samt entreprenadbesiktning) senast nästa arbetsdag. Vid mycket hög arbetsbelastning eller andra oväntade omständigheter kan protokollet dröja ytterligare någon dag. Protokollen skickas normalt via e-post.

Varför besiktigas inte vatten, värme, avlopp, radon, asbest, rökkanaler, el, ventilation etc?

Det finns flera anledningar till att dessa delar inte ingår vid överlåtelsebesiktningen och därmed är undantagna i försäkringsvillkoren:

  1. Tidsaspekt. Om samtliga av dessa delar skulle ingå hade det inneburit uppemot tre månaders väntetid mellan besiktningsuppdrag och färdigställt protokoll. En korrekt utförd radonmätning innebär att radondetektorerna ska vara utplacerade i minst två månader i bostaden. Efter detta sänds dosorna på analys och svar kommer efter någon eller några veckor.
  2. Ekonomisk aspekt. Det skulle helt enkelt bli väldigt kostsamt med en överlåtelsebesiktning om alla de ovanstående delarna skulle ingå. Detta kan exemplifieras med asbestfibrer, vilket kan förekomma i en mängd olika material i hus från 20-talet till 80-talet. Hade asbestanalyser ingått i överlåtelsebesiktningen skulle det innebära uttag och analyser av materialprover från alla potentiella asbestkällor i en bostad. Dessa materialprover hade dessutom inneburit en betydande åverkan på bostaden.
  3. Kompetens. En överlåtelsebesiktning är så pass viktig att inget utrymme för lämnas för slarv eller gissningar. En överlåtelsebesiktningstekniker är inte utbildad att besiktiga rökkanaler, utan detta är en sotares specialitet. Då tycker jag att det är bättre att anlita en sotare för detta moment! HELA Husbesiktning sticker dock ut från konkurrenterna genom att alltid erbjuda en kontroll av fastighetens el- och ventilationssystem. I denna kontroll utförs en generell översyn av bostadens el- och ventilationssystem, jordade uttag testas och frånluftsventilationen mäts upp. Men observera att detta är en kontroll och ingen besiktning. Efterfrågas en komplett besiktning av bostadens el- och ventilationssystem ska en elektriker och ventilationstekniker anlitas.

Trots att dessa punkter inte ingår vid överlåtelsebesiktningen är kontroll av vattenkvalité, värmesystem, avloppssystem, radonhalt, eventuell förekomst av asbest, rökkanalers skick samt el- och ventilationsbesiktning naturligtvis viktiga moment.

Kontroll av vattenkvalité, asbestanalyser samt radonanalyser kan utföras av laboratorier till en rimlig kostnad. Vid beställningen lämnar laboratoriet tydliga anvisningar till beställaren.

Vad händer om jag upptäckter ett fel som besiktningsteknikern missade?
Naturligtvis finns alltid risken att besiktningsteknikern missar ett fel. Du kan yrka på skadestånd om ett fel upptäcks. Detta regleras via Jordabalken, kapitel 4, §19 och villkoren finns specificerade i besiktningsbeställningen. En överlåtelsebesiktning ingår inte i konsumenttjänstlagen och reklamationstiden är därför två år enligt standardavtal.
Jag ska sälja mitt hus och är nervös inför besiktningen då jag inte har full koll på skicket på mitt hus. Hur ska jag tänka?

Jag har besiktigat över tusen fastigheter och det är vanligt att fastighetsägaren eller spekulanten är nervös inför besöket. ”Det är ungefär som att gå till tandläkaren. Man vet inte vad som hittas” har jag hört flera gånger! Och delvis är det faktiskt sant. Men likt tandläkaren är duktig på tänder, är jag duktig på fukt och byggnadsfysik. Den genomsnittlige fastighetsägaren eller spekulanten kan inte förväntas veta fuktkvoten i hjärtväggssyllen, vindsbjälklagets U-värde eller liknande.

Självklart är besiktningen ett viktigt moment som kan ha stor betydelse vid försäljningen eller förvärvet av din bostad. Därför inleds alltid besiktningen med att vi sätter oss vid köksbordet för ett längre samtal. Jag berättar om besiktningens innehåll och ställer frågor om bostaden för att jag ska få ett så bra underlag som möjligt. Det är därför bra om du har din ”huspärm” tillgänglig då jag gärna vill titta på eventuella ritningar samt husets s.k. tekniska beskrivning.

Du får tillfälle att berätta när och gärna av vilket företag som större renoveringar är utförda samt lämna upplysningar om eventuella brister eller skador i huset. Jag skriver in dessa uppgifter i besiktningsprotokollet under rubriken ”Fastighetsägarens lämnade upplysningar”. Exempel: ”2012 revs befintliga betongpannor samt läkten. Detta ersattes med ny bärläkt och TRP20-takplåt. Nya takstolar monterades i samband med detta. Arbetet utfördes av [Företagsnamn] Bygg AB.” Genom denna dokumentation får spekulanterna ett tydligare beslutsunderlag. Är du osäker på en uppgift kan svaren formuleras mer svävande: ”Cirka 1995”, ”Under 80-talet” etc. Du behöver aldrig stå till svars för renoveringar utförda av tidigare fastighetsägare. Det viktiga är att du inte förtiger sanningen eller lämnar uppsåtligt felaktiga uppgifter.

När besiktningen är klar sätter vi oss ner för en summering. Jag går igenom och förklarar mina bedömningar. Det som sägs vid detta samtal är i grova drag detsamma som kommer att formuleras i besiktningsprotokollet. Ibland händer det tyvärr att besiktningen inte gick så bra som beställaren hoppats på. Det är självklart tufft att meddela att krypgrunden är fuktskadad eller att taket läcker om du har bott väldigt många år i ditt hus. Enligt mig är sådana besked det svåraste i besiktningsteknikerns yrkesutövning. Under åren har jag fått mycket beröm från beställare för min pedagogik och min förmåga att förklara besiktningsprotokoll. Kanske beror detta på att jag är utbildad pedagog och tidigare arbetade som lärare? Upptäcks en skada får du som beställare alltid anvisningar av mig om hur du ska gå vidare i ärendet.

Är HELA Husbesiktning ett opartiskt och oberoende företag?

Ja! Jag arbetar självständigt och är företagets enda anställda. Mina beställare är fastighetsägare och fastighetsköpare men vem som är beställare spelar absolut ingen roll för besiktningsprotokollets utformande. Besiktningen utförs helt opartiskt och utifrån fastställda bedömningsgrunder baserade på byggregler och branschstandard.

Det är naturligt att uppdrag kan utföras av mig på mäklares eller andra aktörers rekommendationer. Jag har emellertid inga besiktningsprodukter eller andra åtaganden som är kopplade till mäklarföretag. Skulle en aktör rekommendera mig som besiktningstekniker bör du endast tolka det som om denne tycker att jag gör ett bra jobb och inget annat!

Behöver jag beställa en energideklaration?

Sedan 1 januari 2009 ska en energideklaration upprättas för varje småhus för permanentboende och fritidsboende (typkod 220) som säljs. Finns det en energideklaration på din fastighet som är yngre än 10 år är denna giltig och du behöver inte utföra någon ny, såtillvida att inga större förändringar såsom utbyte av värmesystem, tillbyggnad av huset etc. har utförts efter senaste energideklaration.

Undantag för krav på energideklaration:

  • Bostadshus avsedda att användas endast fyra månader per år eller under en begränsad del av året där energianvändningen beräknas vara mindre än 25% av en helårsanvändning.
  • Tillfälliga byggnader avsedda att användas högst två år.
  • Fristående byggnader med en A-temp (uppvärmd golvyta) under 50 kvadratmeter.
  • Industrianläggningar och verkstäder
  • Byggnader som i huvudsak används för andakt eller religiös verksamhet.
Vem får utföra energideklarationer?

Det är endast certifierade energiexperter som har rätt att utföra energideklarationer. Jag är certifierad via Kiwa Swedcert som certifierar enligt Boverkets regelverk. För att bli certifierad energiexpert ställs krav på kvalificerad och relevant eftergymnasial utbildning, flerårig yrkeserfarenhet samt godkänt resultat på tentamen. Orsaken till de hårt ställda kraven är att energideklarationer är underställt en statlig myndighet. Här hittar du vilka som är certifierade energiexperter i ditt län.

Vem får utföra besiktningar?

Precis vem som helst! Många personer har köpt sitt hus efter att ha besiktigat det själv eller med hjälp av exempelvis en snickare. Men med all respekt för snickare och andra yrkesgrupper så är en utbildad och erfaren besiktningstekniker att föredra vid en husaffär.

Jag är certifierad besiktningstekniker via Kiwa Swedcert och dessutom plusmedlem i Svenska Byggingenjörers Riksförbund (SBR). 

Vem får utföra utredningsuppdrag?
Inte heller för utredningsuppdrag finns något certifieringskrav. Jag har dock genomgått kurser och certifierade mig som utredningstekniker under tidigare arbetsgivare. Ett utredningsuppdrag innebär att jag kartlägger orsak och omfattning till en skada och sedan framställs ett åtgärdsförslag med en ny och fuktsäker konstruktionsuppbyggnad. Tack vare min långa erfarenhet och stora kompetens av fukt- och luktrelaterade skador i byggnader kan du som beställare försäkra dig om att utredningsuppdragen blir gediget utförda.
När utförs ett utredningsuppdrag?

Kan beställas som ett separat uppdrag efter eller i samband med överlåtelsebesiktning, dvs när en fördjupad undersökning har rekommenderats.

Ska du sälja eller köpa ett hus där du upplever en avvikande lukt eller tror att det finns mögel- och fuktskador kan du beställa produkten Överlåtelsebesiktning med utredning. Då utförs både en överlåtelsebesiktning och ett utredningsuppdrag vid samma tillfälle. Utredningsprotokollet blir en separat bilaga till besiktningsprotokollet. Åtgärderna formuleras alltid så att det kan användas av en entreprenör om den aktuella skadan ska åtgärdas.

Under en vanlig överlåtelsebesiktning har du som beställare möjligheten att till ett rabatterat pris uppgradera produkten till Överlåtelsebesiktning med utredning. Det kanske visar sig att fuktigheten i krypgrunden är för hög och att det finns synlig mögelpåväxt på trossbotten. Istället för att vänta på en ny besiktningstid utför jag utredningen på plats. Då vet du redan samma dag vilka åtgärder som kommer krävas för att bli kvitt skadan.

En utredning kan även beställas av exempelvis bostadsrättsföreningar, myndigheter, kommuner eller privatpersoner som inte tänker flytta men misstänker fuktskador i sitt hus. För större utredningar (industrier, företag, lokaler, skolor etc.) kan ni kontakta mig för offert.

Ska säljaren eller köparen beställa besiktningen?
Det finns inget rätt eller fel i denna fråga. Tendensen är dock att andelen säljarbeställda besiktningar har ökat under de senaste åren. En anledning till att säljaren bekostar besiktningen innan visning är att beslutsunderlaget för spekulanterna blir tydligare. Genom åren har jag hört många säljare berätta att det känns skönt att veta husets skick innan det läggs ut till försäljning. Å andra sidan har jag även förståelse om en säljare inte vill bekosta besiktningen när denne ska flytta från huset.
Kan jag besiktiga huset på vintern?
Självklart! Men snö ställer till det, då snötäckta ytor såklart inte går att besiktiga. Jag kan inte göra någon bedömning av snötäckta yttertak, socklar, delar av fasaden etc. Dessa delar blir därför undantagna försäkringvillkoren, vilket gäller oavsett vilket besiktningsföretag du anlitar.
När avslutas besiktningsuppdraget?
Juridiskt avslutas uppdraget när du tillsänds protokollet. Men du får gärna höra av dig med frågor om huset efter att du har flyttat in!
Varför tar du betalt för ett telefonsamtal?

Har du inte deltagit vid besiktningen, vilket exempelvis gäller för köparen om säljaren har beställt besiktningen, är det av högsta vikt att ta del av protokollet via antingen en telefongenomgång eller en besiktningsgenomgång på plats. Jag försöker att förenkla språket och använda tydliga formuleringar i besiktningsprotokollen, men det är nödvändigt att även använda fackspråk. För att jag ska kunna förklara anmärkningarna och undvika missförstånd är det därför viktigt att gå igenom protokollet. Efter en besiktningsgenomgång får du som köpare även ta över det juridiska ansvaret mot besiktningsmannen från säljaren.

Det är inte ovanligt att en besiktningsgenomgång via telefon tar uppemot en timma. Jag debiterar 400 kronor för detta, vilket ersätter min arbetstid. Den summan kan vara en lönsam investering inför ditt husköp. Har du bara några enklare frågor och telefonsamtalet blir under 10 minuter debiterar jag ingenting.

Kan jag bli kvitt mögel och dålig lukt med en ozonbehandling?

Frågan är aktuell då flertalet företag marknadsför ozongeneratorer som ett mirakelmedel mot mögel. Ozon är ett starkt nedbrytande ämne. En behandling med ozongenerator kan bryta ner avvikande lukter samt mögel och bakterier som har ”satt sig” på ytor, såsom tapeter och inredning. Ozonet tar dock inte bort lukter och mögel inne i konstruktioner. Vid fukt- och mögelskador i exempelvis en uppreglad golvkonstruktion eller efter en vattenskada finns inget annat val än att riva det skadade materialet. Kvarstår dålig lukt i bostaden efter rivningen kan dock ozonbehandling vara ett alternativ, eftersom en korrekt utförd behandling eliminerar eller kraftigt minskar kvarvarande lukt på ytskikt.

Det är dock ytterst viktigt att vara mycket försiktig och noggrant följa anvisningar. Ozon är en giftig gas vid inandning. Det finns dessutom flera exempel på bostäder som har blivit så illa åtgångna att de har behövt rivas på grund av för kraftig ozonbehandling. Vid ett överskott av syre nedbryts nämligen ytskikt och inventarier och en kladdig gegga bildas.

På grund av de stora risker som föreligger utför jag inte ozonbehandlingar.

Kan jag dra av kostnaden för besiktningen och energideklarationen vid försäljning?

Ja, kostnad för överlåtelsebesiktning och energideklaration är avdragsgillt vid försäljning av din bostad.

Kan jag göra ROT-avdrag för besiktningstjänster?

Nej, besiktningstjänster är inte berättigade till ROT-avdrag